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Gedanken zu einem Systemwechsel beim Eigenmietwert
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Gedanken zu einem Systemwechsel beim Eigenmietwert
Freitag, 25. Januar 2019

Der Eigenmietwert entspricht zwar einer steuersystematischen Logik, doch er ist für viele Hausbesitzer ein Ärgernis. Seine Tage könnten auch hierzulande gezählt sein.

Bild: Wikimedia - Marion Halft (CC

Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist ein politischer Evergreen mit einer langen Geschichte. Auf Bundesebene hat sie ihren Ursprung in der schweren Wirtschaftskrise der 1930er Jahre. 1933 beschloss die Bundesversammlung die «eidgenössische Krisenabgabe». Diese wurde ausgehend vom gesamten Einkommen bestimmt, das auch den «Mietwert einer Wohnung im eigenen Haus» beinhaltete. Die Regelung wurde schliesslich in die 1941 in Kraft getretene Wehrsteuer – dem Vorläufer der direkten Bundessteuer – übernommen.

Seither gilt der Eigenmietwert, also die theoretische Marktmiete auf selbstgenutzte Liegenschaften, als steuerbares Einkommen. Ein Eigenheimbesitzer muss demzufolge das Recht, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, als Naturaleinkommen versteuern. Gleichzeitig sind Finanzierungskosten (Schuldzinsen, insbesondere Hypothekarschuldzinsen) und Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig. Somit ist nur der Nettowertzufluss aus der Nutzung der eigenen Liegenschaft steuerbar. Die Eigenmietwertbesteuerung stösst teilweise auf Unverständnis, weil eine Steuer geschuldet ist, ohne dass dem Steuerpflichtigen Geld zugeflossen ist.

Folgendes Beispiel zeigt, dass die herrschende Praxis aber durchaus ihre steuersystematische Logik hat: Betrachten wir zwei in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen lebende Familien, die Hubers und die Schnyders. Die Hubers leisten sich mit ihrem Vermögen eine Eigentumswohnung im Wert von 1 Million Franken, die sie zu je 500 000 Franken selber finanzieren bzw. über einen Hypothekarkredit fremdfinanzieren. Die Familie Schnyder lebt in einer gleichwertigen Mietwohnung und kann deshalb ihr Vermögen von 500 000 Franken in eine zu vermietende Immobilie investieren oder am Kapitalmarkt anlegen. Die Schnyders müssen ihre Vermögenserträge versteuern, sofern ihnen diese in Form von Mietzinseinnahmen, Dividenden oder Zinsen zufliessen. Vermögenserträge in Form von Kapitalgewinnen (bspw. Aufwertungen von Aktien) sind hierzulande hingegen steuerfrei. Gleichzeitig kann die Familie Schnyder die geleisteten Mietzinsen für die Mietwohnung nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Die Familie Huber vermietet im vorliegenden Beispiel ihr Eigenheim quasi an sich selber. Daher erzielt sie zwar keine Mietzinseinnahmen, kommt aber dennoch in den Genuss eines geldwerten Vorteils in Form der gesparten Mietkosten. Die steuerliche Gleichbehandlung erfordert daher, dass die Familie Huber den Mietwert der eigenen Liegenschaft (teilweise) ebenfalls als Wertzufluss versteuert. Gleichzeitig können beide Familien die Kosten zur Erzielung des Vermögensertrags steuerlich in Abzug bringen. Bei den Schnyders sind dies die Vermögensverwaltungskosten, bei den Hubers die Liegenschaftskosten.

Das Beispiel illustriert, dass das herrschende System im Prinzip geeignet ist, steuerliche Gleichbehandlung zu schaffen, einerseits zwischen Grundeigentümern und Mietern und andererseits zwischen Grundeigentümern untereinander (ob vermietet oder selbstbewohnt). 

Alternatives System der Wohneigentumsbesteuerung

Eine alternative Variante zur Herstellung der steuerlichen Gleichbehandlung von Hauseigentümern und Mietern ist eine vollständige «Defiskalisierung» von selbstgenutztem Wohneigentum. Dabei wird der Eigenmietwert nicht besteuert und sämtliche mit dem Wohnen zusammenhängende Kosten sind nicht zum Abzug zugelassen. Wohneigentum wird somit als Konsumgut betrachtet und damit verbundene Auslagen den privaten Lebenshaltungskosten zugewiesen. Die Wahl zwischen Mietwohnung und Eigenheim hat in einem solchen System keine einkommenssteuerlichen Konsequenzen.

Diese Sichtweise hat zur Folge, dass die steuerliche Gleichbehandlung von vermietetem und selbstbewohntem Grundeigentum nicht mehr erstrebenswert ist. Stattdessen macht der Fiskus keinen Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und dem Besitz bspw. einer Jacht oder eines Wohnmobils, bei welchen dem Eigentümer ja auch keine Steuern auf den Eigenmietwert in Rechnung gestellt werden.

Abgesehen von wenigen Ausnahmen wie Dänemark, Luxemburg, Holland, Italien oder Spanien ist die Schweiz mit dem geltenden System weitgehend ein Sonderfall. Diejenigen Länder, die noch eine Form der Eigenmietwertbesteuerung kennen, wenden sie jedoch oft nur in Ausnahmefällen an, besteuern nur einen kleinen Teil des tatsächlichen Marktwerts oder nehmen den Erstwohnsitz von der Praxis aus. Nachdem hierzulande Versuche für eine Abschaffung oder Milderung der Eigenmietwertbesteuerung in der Vergangenheit wiederholt gescheitert sind, nimmt die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats nun einen erneuten Anlauf. Die Besteuerung des Eigenmietwerts am Erstwohnsitz soll entfallen, gleichzeitig sollen die zulässigen Abzüge stark eingeschränkt werden.

Steuerliche Konsequenzen für die Hauseigentümer

Ob für einen Eigenheimbesitzer die Steuerlast steigt oder sinkt, hängt namentlich von der Höhe der vorherrschenden Hypothekarzinsen ab. Je niedriger das Zinsniveau, desto weniger stark wiegt der (teilweise) Wegfall der Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen und desto eher profitiert ein Hausbesitzer unter dem Strich vom Systemwechsel. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld dürfte die Rechnung für die meisten Hausbesitzer aufgehen.

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Kommt das Aus für den Eigenmietwert

Im Einzelfall sind neben der Höhe des Zinssatzes vor allem folgende Faktoren entscheidend:

  • Je höher der steuerbare Brutto-Eigenmietwert (also Eigenmietwert vor Abzügen für Unterhalt und Zinsdienst), desto höher der Steuervorteil durch den Systemwechsel. Dabei spielt auch die kantonale Praxis eine Rolle. Während bei der direkten Bundessteuer eine Besteuerung von 70% des tatsächlichen Marktwerts der Eigenmiete angestrebt wird, können in den Kantonen andere Zielvorgaben gelten, häufig mit grosszügigeren Abschlägen (auch wenn die bundesgerichtliche Rechtsprechung den Kantonen gewisse Leitplanken setzt). Im Weiteren liegt der besteuerte Eigenmietwert bei Neubauten oft näher an der Marktmiete, während bei Altbauten der Abschlag grösser ist.
  • Je niedriger die Belehnungsquote, also der Fremdfinanzierungsanteil des Eigenheims, desto eher bringt der Systemwechsel Vorteile. Der Grund liegt auf der Hand: Je geringer die Hypothekarschuld, desto niedriger der Zinsdienst, der nach der Reform nicht mehr zum Abzug zugelassen ist.
  • Je geringer die Unterhaltskosten für eine Liegenschaft, desto weniger belastend ist der Wegfall des Steuerabzugs und desto eher fährt man im defiskalisierten Regime besser. Auch hier hängen die Steuerfolgen von der heute vorherrschenden kantonalen Praxis ab. Bei der Pauschale, die Steuerpflichtige wahlweise anstelle der tatsächlichen Unterhaltskosten abziehen dürfen, sind die Kantone unterschiedlich grosszügig. Viele Kantone übernehmen die Regelung des Bundes und lassen pauschale Abzüge in Höhe von 10% des Brutto-Eigenmietwerts (bis zu 10 Jahre alte Gebäude) bzw. von 20% (mehr als 10 Jahre alte Gebäude) zu. In einigen Kantonen sind die Pauschalabzüge aber höher, womit der Wegfall der steuerlichen Abzugsfähigkeit stärker ins Gewicht fällt.

Bei der Frage, ob ein Hauseigentümer durch die angedachte Reform entlastet oder stärker zur Kasse gebeten wird, spielt also die Konstellation im Einzelfall eine wesentliche Rolle. Profitieren würden tendenziell Eigentümer von Neubauten und vor allem Eigenheimbesitzer, die eine geringe Belehnung haben (weil sie bspw. ihre Hypothek abbezahlt haben) und keine oder nur geringe Unterhaltskosten geltend machen. Letztere Konstellation dürfte insbesondere auf viele Rentnerhaushalte zutreffen. Wie stark sich eine Erhöhung oder Senkung des steuerbaren Einkommens im Einzelfall auf die Steuerbelastung auswirkt, hängt vom Grenzsteuersatz eines Steuerpflichtigen ab, welcher wiederum massgeblich durch dessen Einkommenshöhe und den Wohnkanton bestimmt wird.

Ergänzend zur statischen Betrachtung sind die erwarteten Verhaltensanpassungen im Zuge eines Systemwechsels zu nennen, insbesondere aufgrund des teilweisen Wegfalls der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. Steuerpflichtige mit dem notwendigen finanziellen Spielraum werden auf die gemilderten Verschuldungsanreize tendenziell mit einer Reduktion der Hypothekarschulden reagieren.

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