Schweizerische Nationalbank
Auf Wohnungssuche in Schanghai
China
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Freitag, 11. Mai 2018

Das wichtigste Kriterium für die Wahl einer Wohnung in Schanghai ist die Distanz zur nächsten Metrostation. Die Verkaufspreise haben sich in den letzten Jahren beruhigt, doch die Mieten steigen unverändert an.

Vertikale Ausdehnung des Wohnraums in Schanghai. Das Angebot an Wohnungen ist gross, die Nachfrage ist noch grösser. Bild: Elisabeth Tester

Nach zweieinhalb Jahren in der Schweiz sind wir wieder zurück nach Schanghai gezügelt. Der «Asia-Bug», der so viele Westler immer wieder nach Asien zurückkehren lässt, hat auch uns befallen. Beim zweiten Anlauf ist natürlich alles viel einfacher. Das trifft besonders auf administrative Abläufe wie Aufenthaltsbewilligung oder Registrierung bei der Polizei zu. Bei der Installation von Bezahl-Apps wie Zhifubao (Alipay) oder Weixin (WeChat Pay) auf dem Mobiltelefon, ist die staatliche Überwachung allerdings deutlicher zu spüren als noch vor drei Jahren. Doch die dringlichste Aufgabe ist das Finden einer passenden Wohnung.

Schanghai ist mit einer Fläche von 6340 km2 annähernd so gross wie der Kanton Graubünden. In Graubünden leben rund 198 000 Menschen, in Schanghai sind es je nach Zählung 25 bis 30 Millionen. Das hat Vorteile (ausgezeichnete und schnelle öffentliche Verkehrsmittel) und Nachteile (Dichtestress). Es stellt sich die Frage, was wichtiger ist: ein kurzer Arbeitsweg oder ein angenehmes Wohnquartier mit Restaurants, Läden und Ausgehmöglichkeiten. Beides zusammen gibt es nicht – ausser man arbeitet in einem Büroturm direkt im Zentrum der Stadt.

Quer durch Graubünden

Viele Leute fahren quer durch Schanghai zur Arbeit – was mehr als eine Stunde pro Weg dauert und stehend in der Metro bewältigt werden muss. Die Nähe zu einer Metrostation ist denn auch das erste Kriterium, das bei im Internet ausgeschriebenen Wohnungen erwähnt wird – noch vor der Anzahl Zimmer und dem Preis. Wer diese Distanz unterschätzt, läuft Gefahr, extrem viel Zeit für Transportwege zu brauchen, und sei es nur zum Einkaufsladen gleich um die Ecke. «Gleich um die Ecke» heisst in Schanghai schnell einmal 20 Minuten Fussmarsch.

In Schanghai gibt es etwa 80 grosse Real-Estate-Vermittlungsagenturen und zigtausend Agenten. Shirley Yao hilft Ausländern seit 15 Jahren bei der Wohnungssuche. Zuerst zeigt sie uns Wohnungen im Gebäudekomplex, in dem wir schon einmal wohnten. Alles ist in schlechterem Zustand, dafür sind die Mietpreise deutlich gestiegen. Dann ist das Wohnquartier in der Nähe unseres Arbeitsortes weit im Osten des Industriequartiers Pudong an der Reihe. Shirley zeigt uns dort alle freien Wohnungen, die mindestens drei Zimmer und eine Küche haben. Diese Besichtigungsrunde ist ein Spiegel des Immobilienmarktes und der rasanten gesellschaftlichen Veränderungen in Schanghai.

Eigentümer würden nie dort wohnen

Einige der freien Wohnungen sind zwar recht günstig, aber in einem erbärmlichen Zustand. Das scheint die Wohnungsbesitzer nicht zu stören, denn sie finden trotzdem sofort Mieter. Der Wohnungsmarkt in Schanghai ist ein Angebotsmarkt, kein Nachfragemarkt. Manche Wohnungsbesitzer zeigen die Wohnung selbst. Sie fahren im Audi oder BMW vor und wohnen längst nicht mehr in einem so unattraktiven Quartier. Andere Wohnungen sind schön und sauber, jedoch so weit von der nächsten Metrostation entfernt, dass sie nicht in Frage kommen. (Ich fahre in Schanghai nicht Auto und weigere mich, am Fahrradvermietungswahnsinn teilzunehmen, der ganz Schanghai in eine Veloschutthalde verwandelt hat.)

Im Finanzzentrum Lujiazui lassen die Wohnungen keinen Wunsch offen. Wer genug zahlen kann, kriegt alles, was das verwöhnte Westlerherz begehrt. Doch am teuersten sind die Mietwohnungen in der alten «French Concession», einer sehr schönen und beliebten Wohngegend. Shirley erklärt: «Überall in Schanghai gibt es genug Platz, und es wurden überall Hochhäuser mit 30 Stockwerken und mehr gebaut. Einzig in der French Concession ist der Platz durch enge Grenzen beschränkt, und eine Ausdehnung des Wohnraums in die Höhe ist wegen der Bauvorschriften nicht möglich.» Es kommt vor, dass Interessenten im Konkurrenzkampf um begehrte Objekte den Mietpreis regelrecht in die Höhe schrauben. Was allen besichtigten Wohnungen in Shanghai gemein ist: Ein Einzug ist immer per sofort möglich, und es kann mit dem Vermieter über Mietpreis und Wohnungsausstattung verhandelt werden.

Mieten ist minderwertig

Grundsätzlich kaufen Chinesen Wohnungen, sie mieten sie nicht. Chinesen, die von ausserhalb nach Schanghai ziehen, bleibt jedoch oft keine andere Wahl: Die Wohnungspreise sind so hoch, dass sie sich einen Kauf schlichtweg nicht leisten können. Der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter Wohnfläche in Schanghai beträgt zurzeit rund 8600 Franken (55 000 Yuan), die Schwankungsbreite liegt zwischen 3000 und 32 000 Franken. Nach dem Hoch in den Jahren 2015/16 sind die Preise insgesamt leicht gesunken und dann stabil geblieben. Die Massnahmen der Regierung zur Abkühlung der Preisexzesse greifen.

Mietmarkt und Kaufmarkt sind aber nicht eng gekoppelt. Der Preisberuhigung am Kaufmarkt stehen kontinuierlich steigende Mietpreise gegenüber. Heute beträgt die Miete für eine Wohnung in Schanghai zwei- bis dreimal so viel wie vor 15 Jahren. Dennoch kostet auch eine grosse Wohnung an bester Lage deutlich weniger, als ein vergleichbares Objekt in Tokio, New York, Hongkong oder Zürich. Im Gegensatz zu anderen Grossstädten – vor allem zu Hong Kong –, liegt der Fokus der Wohnungseigentümer auf Wertsteigerung und nicht auf der Maximierung der Mieteinnahmen. Und: In Schanghai stehen Wohnungen des gesamten Qualitätsspektrums zur Auswahl.

Nach der Besichtigung von 16 Wohnungen in drei Tagen kommt es zum Vertragsabschluss, und Shirley erhält vom Eigentümer eine Kommission in der Höhe von 70% der monatlichen Miete. Zwei Tage später ziehen wir ein. Sie lacht: «Einmal konnte ich die erste Wohnung, die ich zeigte, schon vermitteln. Bei einem anderen Kunden brauchte es 50 Besichtigungen. Ihr wart einfache Kunden.»

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Dies ist ein Gastbeitrag. Inhaltlich verantwortlich ist der jeweilige Autor, die jeweilige Autorin.

Elisabeth Tester
Elisabeth Tester

Ökonomin, Autorin

Ehem. Chinakorrespondentin von «Finanz und Wirtschaft», Wirtschaftspublizistin «From facts to stories», lebt in Schanghai und Zürich. Spezialistin China, makroökonomische Themen und Rohstoffe.

Themenbereich: China, Gesellschaft


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