La dernière période de forte augmentation des prix de l’immobilier a eu lieu à la fin des années 1980. Des augmentations annuelles de 10%, voire plus, se sont alors produites. En comparaison, la situation actuelle est moins dramatique. Une certaine prudence est cependant de mise: si la tendance actuelle s’amplifie, une bulle pourrait se former sur le marché immobilier.

Une bulle immobilière s’observe lorsque les prix du marché dépassent largement la «valeur fondamentale» des immeubles, autrement dit leur valeur objective. Les bulles immobilières suivent une dynamique qui leur est propre: dans un contexte de prix haussiers, les agents économiques achètent des immeubles, car ils sont moins cher aujourd’hui que demain. Cette demande exerce une pression à la hausse sur les prix et confirme les attentes des acheteurs.

En parallèle, le volume des crédits hypothécaires augmente. Ces crédits sont octroyés par les banques et permettent de financer l’achat de biens immobiliers. Les crédits hypothécaires sont couverts par la valeur vénale des immeubles. Si un propriétaire ne parvient pas à payer ses intérêts hypothécaires, la banque prend possession de son immeuble.

Un taux d’intérêt bas joue un rôle déterminant dans l’augmentation du volume de crédits. Si les banques peuvent elles-mêmes emprunter facilement de l’argent, elles peuvent à leur tour offrir de bonnes conditions d’emprunt à leurs clients. Les taux d’intérêt bas réduisent le coût du crédit et permettent à plus de personnes d’accéder au crédit.

Mais les taux d’intérêts ne sont pas les seuls responsables de la formation d’une bulle immobilière. La pratique selon laquelle les banques attribuent un crédit joue également un rôle. Quels modèles sont utilisés dans le crédit hypothécaire? Quels standards sont appliqués pour évaluer la solvabilité des clients? Ces standards sont-ils appliqués avec la rigueur nécessaire?

Une bulle immobilière s’est formée aux Etats-Unis entre 2000 et 2006. Pendant cette période, la pratique en vigueur pour octroyer des crédits était laxiste. De nombreuses banques ont alors accordé des hypothèques «subprime». Ces crédits ont été attribués à des personnes insolvables – ils n’auraient donc jamais dû être octroyés.

Les preneurs de subprime ne disposent pas d’un salaire stable à terme et ne disposent pas de fonds propres pour l’achat de leurs biens immobiliers. Leurs hypothèques ne prévoient souvent pas de plans de remboursement. L’hypothèque ne sera donc couverte que si le propriétaire peut vendre son immeuble à un prix qui correspond au moins à la valeur de sa dette. Si les prix de l’immobilier diminuent, le système subprime s’écroule.

En Suisse, ce type de produits hypothécaires n’est pas utilisé jusqu’à présent. Les banques octroient leurs crédits avec précaution. La «règle d’or» du marché immobilier veut (1) que la somme du crédit hypothécaire ne dépasse pas le 80% de la valeur de l’immeuble et (2) que le 65% de la dette puisse être remboursé en 20 ans. En Suisse, aucune banque n’octroie une hypothèque équivalent à 100% de la valeur de l’immeuble.

Le marché immobilier suisse évolue-t-il ainsi dans le meilleur des mondes? Pas vraiment. On constate que la somme des hypothèques qui ne satisfont pas les standards internes des banques a doublé au cours des trois dernières années. Il semble donc que les banques appliquent leurs standards avec moins de rigueur qu’autrefois*.

Pour l’équipe d’iconomix,
Simon Schmid et Jean-Marc Huguenin

La réflexion autour de ce blog se poursuit dans l’édition de Politics-Economics d’août 2010http://www.iconomix.ch/fr/alacarte/detail/a015/journal/politics-economics-daout-2010/. Consultez les questions qui y sont proposés!

* BANQUE NATIONALE SUISSE (2010), Rapport sur la stabilité financièrewww.snb.ch/....