In einer Phase rasch steigender Preise befand sich der Immobilienmarkt letztmals Ende der 1980er Jahre. Damals verzeichneten Immobilienpreise sogar einen jährlichen Preisanstieg von 10 Prozent und mehr. Im Vergleich dazu ist die heutige Situation weniger dramatisch. Trotzdem ist Vorsicht geboten: wenn sich der gegenwärtige Trend noch weiter verstärkt, könnte sich am Immobilienmarkt eine Blase bilden.[1]

Von einer Immobilienblase spricht man, wenn die Marktpreise von Immobilien stark über ihren «fundamentalen Wert» – den wahren, realistischen Wert einer Anlage – steigen. Immobilienblasen haben ihre eigene Dynamik: In Erwartung steigender Preise werden Immobilien gekauft, denn «heute ist es günstiger als morgen». Dies wiederum treibt den Preis von Immobilien in die Höhe und bestätigt damit die Erwartungen der Käufer: die Preise steigen.

Gleichzeitig dazu steigt das Volumen der Hypothekarkredite an. Diese Kredite werden von Banken vergeben und dienen dem Kauf von Immobilien. Hypothekarkredite sind durch den Verkaufswert der Immobilien gedeckt: Kann ein Immobilienbesitzer seine Zinsen nicht bezahlen, so geht die Immobilie in den Besitz der Bank über.

Beim Anstieg des Kreditvolumens spielt ein tiefes Zinsniveau eine wesentliche Rolle: Kommen die Banken selbst günstig zu Geld, so können sie Kunden, die am Kauf einer Immobilie interessiert sind, günstige Zinskonditionen anbieten. Durch die tiefen Hypothekarzinsen verringern sich die Finanzierungskosten des Kredits – und die Anzahl der Leute, die einen Hypothekarkredit aufnehmen, steigt.

Damit sich in einem Immobilienmarkt eine Blase bildet, braucht es jedoch mehr als tiefe Zinsen. Eine grosse Rolle spielt dabei die Praxis der Kreditvergabe der Banken: Welche Hypothekenmodelle werden angewendet? Welche Standards gelten bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit von Kunden? Wie konsequent werden sie eingehalten?

In den USA bildete sich in den Jahren 2000 bis 2006 eine Immobilienblase. In Bezug auf die Vergabepraxis lässt sich aus dieser Zeit einiges lernen. Banken gewährten damals zuhauf sogenannte «Subprime»-Hypotheken. Diese Kredite wurden – im Gegensatz zu den als «Prime» bezeichneten, erstklassigen Hypotheken – an Personen vergeben, die eigentlich gar nicht kreditwürdig sind.

Schuldner im Subprime-Bereich haben unsichere Einkommensaussichten und können keine Eigenmittel zum Immobilienkauf beisteuern. Ihre Hypotheken beinhalten zudem oft keinen Abzahlungsplan – die Tragbarkeit der Hypothek stützt sich einzig auf die Annahme, dass der Kreditnehmer die Immobilie zum selben oder zu einem höheren Preis weiterverkaufen kann.

In der Schweiz kennt man solche Hypothekarprodukte bisher nicht, und Banken sind vergleichsweise vorsichtig bei der Kreditvergabe. Die «goldene Regel» am Schweizer Hypothekenmarkt besagt, dass Liegenschaften höchstens zu 80 Prozent belehnt werden sollten. Innerhalb von rund 20 Jahren sollte die Schuld zudem bis auf 65 Prozent des Objektwertes abbezahlt werden. Eine Hypothek auf 100 Prozent des Objektwertes gibt hierzulande keine Bank.

Ist also alles in Butter am Schweizer Immobilienmarkt? Jein – denn nebst der Tatsache, dass die Zinsen nun schon seit bald zwei Jahren sehr tief sind, mehren sich inzwischen die Anzeichen, dass Banken zunehmend locker mit Kreditvergabestandards umgehen. So hat sich die Summe der Hypothekarkredite, die eigentlich internen Kreditstandards zuwiderlaufen, in den letzten drei Jahren mehr als verdoppelt.[2]

Für das iconomix-Team
Simon Schmid

Vergleiche dazu den letzten Text- und Frageblock in den Politics-Economics vom 27. Juni 2010http://www.iconomix.ch/de/alacarte/detail/a015/journal/politics-economics-27-juni-2010/.

[1] Siehe Blogbeitrag vom 2. März 2009: «Spekulationsblasenhttp://www.iconomix.ch/de/service/blog/archive/2009/03/02/spekulationsblasen/»

[2] Schweizerische Nationalbank: Financial Stability Report 2010www.snb.ch/...