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Im Zusammenhang mit den Preisen für bebaute und unbebaute Grundstücke (sprich Immobilien) ist in letzter Zeit häufig von «Risikoregionen» die Rede. Gemeint sind Regionen, in denen die Preise zunehmend schwieriger mit grundlegenden wirtschaftlichen Faktoren zu erklären sind. Zu diesen Faktoren zählen das Realeinkommen der Bevölkerung, die Zinsen (insbesondere für Hypothekarkredite), das Bevölkerungswachstum (u.a. durch die Zuwanderung getrieben) und die Attraktivität anderer Anlageformen im Vergleich zu Immobilien.
Die nachfolgende Karte zeigt, so sich gegenwärtig in der Schweiz solche «Risikoregionen» befinden:
Ein wichtiger Treiber der Immobilienpreise ist das derzeitige Tiefzinsumfeld. Es bewirkt, dass einerseits Ersparnisse bei der Bank fast keine Rendite bringen und dass andererseits Kredite, und damit auch Hypotheken, zu historisch günstigen Bedingungen zu haben sind. In einem solchen Umfeld stellt Wohneigentum nicht nur eine günstige Alternative zum Mieten dar (weil billiger), sondern auch eine attraktive Anlageform (weil mehr Rendite als auf Sparguthaben).
Einen richtigen Boom hat das sogenannte «Stockwerkeigentum» erfahren, eine Sonderform des Miteigentums an einem Grundstück und mithin kostengünstigere Alternative zum Alleineigentum. Entsprechend sind die Preise für Stockwerkeigentum über die letzten fünf Jahren besonders stark gestiegen: schweizweit um rund 35%, in der Region Genfersee gar um 70%.
Gefürchtet wird ein Boom im Immobilienmarkt vor allem wegen der Gefahr der Blasenbildung. Von «Preisblase» sprechen Ökonomen, wenn sich der Preisanstieg von Vermögenswerten (wie Aktien oder Immobilien) nicht mehr durch fundamentale (grundlegende) wirtschaftliche Faktoren erklären lässt, sondern die Vermögenswerte nur noch in Erwartung steigender Preise gekauft werden. Dieser Prozess kommt irgendwann unweigerlich zum Stoppen und die Preise korrigieren sich (zerfallen). Man spricht vom Platzen der Blase.
Zum Allgemeinwissen wurde der Begriffe «Preisblase» im Zuge der Finanzkrise von 2008 und 2009. In Ländern wie den USA, Grossbritannien, Irland und Spanien platzten in den Jahren 2007 und 2008 immense Preisblasen am Immobilienmarkt (vergleiche dazu das Dossier «Finanzkrise» von iconomix). Die Nachwehen dieser Immobilienkrisen belasten die betreffenden Volkswirtschaften bis heute.
In der Schweiz liegt der letzte grosse Immobiliencrash über 20 Jahre zurück: Anfang der 1990er-Jahren platzte eine spekulative Preisblase, die sich in den Jahren davor allmählich gebildet hatte. Die damit verbundenen gewaltigen Preiskorrekturen bzw. Vermögensverluste brachten zahlreiche Liegenschaftsbesitzer und Bauunternehmen in Schwierigkeiten und führten zu einer Destabilisierung des Finanzsystems (u.a. mit Bankzusammenbrüchen).
Die Abbildung unten zeigt den «UBS Swiss Real Estate Bubble Index». Er lag Ende der 1980er-Jahre ganz klar in der Zone «Blase» – und zeigt aktuell einen «Boom» an. So gesehen besteht für eine weiche Landung – im Vergleich zu den 1990er-Jahren – durchaus noch Spielraum. Die aktuellen Konjunkturaussichten (vgl. die Konjunkturtendenzen von iconomix, Ausgabe vom 11.01.2012) dürften zudem mithelfen, die Nachfrage nach Wohneigentum etwas zu dämpfen.
Für das iconomix-Team
Marc Schiesser und Manuel Wälti
Links zum Thema:
- Sorgenkind Immobilienmarkt: Die anhaltende Dynamik rund um den Immobilienmarkt wird zu einer grösseren Bedrohung für die Stabilität des Finanzsektors. Die Währungshüter erwägen den Einsatz des antizyklischen Kapitalpuffers.(NZZ, 14.6.2012)
- Das sind die Massnahmen gegen die Immobilien-Blase: Banken werden im Hypothekargeschäft ab sofort vorsichtiger agieren. Sie haben im Rahmen der Selbstregulierung die Minimalanforderungen für die Hypothekarvergabe verschärft.(Handelszeitung, 1.6.2012)
- Gefahr einer Immobilienblase steigt: Von den Agglomerationen um Zürich, um Genf oder in Graubünden könnte laut Ökonomen der UBS eine Gefahr für den gesamten hiesigen Immobilienmarkt ausgehen. (NZZ Online, 3.11.2011)
- Schwankungen an den Immobilienmärkten: Zyklen oder Blasen?: Die Immobilienpreise und die Bautätigkeit sind wesentlich stärkeren Schwankungen unterworfen als andere Sektoren der Wirtschaft. Zwei Faktoren spielen eine Rolle: Vertrauen und Liquidität. (Die Volkswirtschaft, Juli 2010)
- Die Mär vom «Betongeld»: Viele Schweizer Immobilien sind überbewertet. Warner finden aber kein Gehör. (Tages Anzeiger, 14.3.2012, leider nicht online verfügbar)
- Schweizer Häuser immer teurer: Wegen der lockeren Geldpolitik dürften die Immobilienpreise in der Schweiz weiter steigen. Die konjunkturelle Abkühlung dämpft jedoch Nachfrage und Bautätigkeit. (NZZ Online, 1.10.2011)
- UBS real estate focus: Der UBS real estate focus 2012 beleuchtet den Schweizer Wohn- und Geschäftsimmobilienmarkt sowie börsennotierte Immobilien. (UBS, Januar 2012)
- Boom oder Blase?: Gründe für den Preisanstieg, Argumente für den Boom und die Antwort der Krisenforscher (Bilanz, 5.4.2012)
- ZKB Immobilien aktuell 2/2011: Enthält wichtige Kennzahlen des Schweizer Immobilienmarkts übersichtlich und kompakt aufbereitet. Das Schwergewicht liegt auf dem Wirtschaftsraum Zürich. (ZKB, November 2011)
- Extreme Immobilienpreise in Genf: Die Immobilienpreise in Genf und Umgebung sind exorbitant geworden. Für Normalverdiener wird es in der Region Genf immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnmöglichkeit zu finden. (SF ECO, 14.11.2010)
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